В.А. Солопов, И.В. Фецкович, Б.Е. Яров, К.В. Шитиков

ФГОУ ВПО «Мичуринский государственный аграрный университет», г. Мичуринск, Россия

В системе рыночных отношений особое место занимает рынок недвижимости. Все большее число коммерческих организаций и предпринимателей участвуют в сделках купли-продажи, мены, залога объектов недвижимости.

Хозяйственные операции с недвижимым имуществом являются сложными и многоступенчатыми. Появляются спорные вопросы и неоднозначные интерпретации в оценке, документальном оформлении, отражении в бухгалтерском и налоговом учете. На стоимость объектов недвижимости существенное влияние оказывают факторы макросреды (политические, внешнеэкономические, социальные и др.). Поэтому бухгалтерская отчетность может содержать определенные неточности в силу целого ряда объективных и субъективных причин. Эти обстоятельства обостряют потребность в применении современных аналитических инструментов и процедур инвестиционного менеджмента, одним из которых является маркетинговый анализ инвестиций в недвижиПмоодс тьи.н вестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [2]. Особое место в инвестиционной деятельности занимают инвестиции в недвижимость. В 2009 году по сравнению с 2005 годом инвестиции в недвижимость увеличились в 3,5 раза и составили 30,4 млрд. руб., или 65% от общей суммы инвестиций в основной капитал Тамбовской области (рис. 1).

Рис. 1 – Динамика инвестиций в основной капитал Тамбовской области, млрд. руб.

В структуре инвестиций в основной капитал по видам экономической деятельности доля операций с недвижимым имуществом достигла 15,9% (табл. 1).

Таблица 1 - Структура инвестиций в основной капитал Тамбовской области по видам экономической деятельности, %

Наименование видов экономической деятельности	Годы
	2005	2006	2007	2008	2009
Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство	11,2	17,0	16,2	17,8	12,0
Обрабатывающие производства	19,9	16,9	11,7	16,4	9,5
Производство и распределение электроэнергии	12,5	15,5	15,6	18,2	27,4
Строительство	1,0	0,4	0,4	1,0	0,2
Торговля, ремонт автотранспортных средств и бытовых изделий	0,9	1,4	4,7	4,5	3,9
Транспорт и связь	29,5	27,0	24,5	20,4	17,1
Финансовая деятельность	2,3	1,4	2,5	1,8	1,4
Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг	8,4	5,2	5,4	4,4	15,9
Государственное управление и обеспечение военной безопасности	5,5	4,2	3,9	3,6	2,8
Образование	3,2	4,2	5,2	6,3	4,3
Здравоохранение и предоставление социальных услуг	4,0	5,9	5,1	3,4	1,7
Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг	1,6	0,9	4,8	2,2	3,8
Итого	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0

Объекты недвижимости имеют высокую стоимость, относятся к труднореализуемым активам и составляют наибольшую часть основных средств сельскохозяйственного предприятия. Эти особенности следует учитывать при оценке состояния и эффективности использования объектов недвижимости (табл. 2).

Таблица 2 - Анализ состояния и эффективности использования объектов недвижимости в ФГУП ОПХ ВНИИС им. И.В. Мичурина

Показатели	Годы
	2007	2008	2009
Среднегодовая стоимость объектов недвижимости, тыс. руб.	80811	85410	82300
Удельный вес объектов недвижимости в структуре основных средств, %	80,4	77,1	71,9
Степень износа объектов недвижимости, %	27,3	25,6	26,3
Фондоотдача объектов недвижимости, руб.	0,42	0,55	0,75
Фондоемкость объектов недвижимости, руб.	2,38	1,82	1,34
Уровень рентабельности объектов недвижимости, %	5,5	10,7	13,7

Данные таблицы 2 показывают, что в ФГУП ОПХ ВНИИС им. И.В. Мичурина объекты недвижимости в структуре основных средств составляют более 70% и имеют степень износа 30 %. В 2009 году на 1 руб. недвижимого имущества хозяйство получило 75 копеек валовой продукции и 14 копеек прибыли.

Инвестиции в недвижимость реализуются в виде инвестиционного проекта. В широком смысле под инвестиционным проектом понимается осуществление определенных вложений собственного или заемного капитала в настоящем с целью получения дохода или экономических выгод в будущем.

Целью маркетингового анализа инвестиций в недвижимость является создание развернутой информационно-аналитической базы обоснования и реализации инвестиционного проекта, снижение уровня неопределенности и инвестиционного риска. На наш взгляд, система маркетингового анализа не может базироваться только на общеизвестных методах и процедурах. Способы сбора и интерпретации маркетинговой информации должны быть разнообразными, определяться состоянием и развитием рынка недвижимости, особенностями жизненного цикла инвестиционного проекта (табл. 3).

Таблица 3 - Характеристика жизненного цикла инвестиционного проекта в разрезе основных этапов маркетингового анализа

Фаза жизненного цикла	Основные этапы маркетингового анализа инвестиционного проекта
Прединвестиционная	-маркетинговое исследование рынка недвижимости; -оценка наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка; -определение эффективности и целесообразности инвестиционного проекта для организации, отрасли, региона; -инвестиционный анализ (расчет NPV, PI, IRR и т.д.); -анализ факторов макросреды (SWOT-анализ, STEP-анализ); -технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта; -планирование и обоснование источников финансирования
Инвестиционная	-анализ технического проектирования; -оценка строительно-монтажных работ; -сервейинг объектов недвижимости
Эксплуатационная	-маркетинговое исследование сегментов рынка, конкурентов, покупателей; -продвижение и позиционирование; -выбор и реализация маркетинговой стратегии; -оценка аренды, залога недвижимости; -девелопмент объектов недвижимости
Ликвидационная	-анализ продажи объекта недвижимости; -оценка ликвидационных операций (демонтаж, утилизация и др.) объекта недвижимости

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей, которые необходимо принимать во внимание при проведении маркетингового анализа:

– сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;
– некоторые сделки могут происходить под влиянием различных слухов, определенных психологических потребностей, недостаточной информированности отдельных участников;
– низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны;
– спрос на недвижимость может быть очень изменчивым;
– рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребностей и возможностей участников сделки [3].

Формирование инвестиционного проекта начинается с замысла и выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с учетом его особенностей и характеристик. Под наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования понимается возможный вариант использования, который обеспечит объекту недвижимости наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, приводящий к наивысшей стоимости земли.

При оценке наилучшего и наиболее эффективного использования необходимо принимать во внимание мотивацию владельца объекта недвижимости. Если предполагается эксплуатировать объект для личного пользования, то его мотивами являются такие блага, как комфорт, престиж, безопасность. Если для извлечения дохода, то учитываются факторы защиты от инфляции, уменьшения налогов и потенциального роста стоимости земли и строений.

На экономическую эффективность функционирования объектов недвижимости влияют три основных фактора: местоположение, профессиональное управление объектом и устойчивая концепция, под которой понимается способность функционировать, сохраняя свои основные экономические параметры в условиях измененДиляя с роецдеын.к и наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости следует оценить влияние многочисленных факторов по следующим критериям:

– общей привлекательности: близость к центру города, имидж объекта, универсальность предлагаемого ассортимента, наличие развлекательной составляющей;
– транспортной доступности: близость к основным транспортным магистралям, удобство подъездных путей; наличие мест парковки, их количество и близость к центральному входу объекта; расстояние от остановочных пунктов общественного транспорта, число маршрутов на данной линии, интенсивность их движения;
– архитектуры: внешний вид объекта, уровень и общий дизайн отделки помещений, ширина проходов, наличие эскалатора, видимость витрин и рекламных вывесок, понятная планировка и расположение отделов.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде.

При      оценке      местоположения      объекта      недвижимости    необходимо спрогнозировать возможное изменение влияния местоположения в результате реконструкции района, строительства новых торговых центров, переселения жителей в другие районы и т.д.

Особое внимание следует уделять развитию девелопмента и сервейинга недвижимости. Девелопмент – это оценка и анализ качественного преобразования и развития объекта недвижимости на всех стадиях жизненного цикла. Сервейинг представляет собой оценку всех видов планирования по функционированию объектов недвижимости; проведение технических и экономических экспертиз; оценку проектов строительства, ремонта, реконструкции, модернизации зданий и сооружений; анализ профессионального управления коммерческой недвижимостью (особенно торговой, гостиничной, офисной) [4].

Оценка недвижимости имеет большое значение для потенциального покупателя и продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании – при возмещении ущерба. Методы оценки недвижимости могут быть сгруппированы в соответствии с затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходом.
Затратный подход подразумевает составление сметы затрат на строительство, оценку физического, функционального, экономического износа объекта недвижимости, а также оценку стоимости земельного участка при наилучшем и наиболее эффективном использовании.

При доходном методе проводится оценка инвестиционных рисков, анализируется движение денежных потоков, прогнозируется динамика изменения стоимости объекта недвижимости под влиянием внешних факторов макросреды. При проведении SWOT-анализа маркетинговая информация рассматривается в четырех аспектах:

– сильные стороны (наличие неиспользованных площадей недвижимости, земельных участков и др.);
– слабые стороны (неудачное месторасположение объекта недвижимости, высокий уровень физического и морального износа и др.);
– возможности (развитие сервейинга и девелопмента недвижимости, дополнительных направлений бизнеса и др.);
– угрозы (сложности в привлечении долгосрочных кредитов и займов, влияние инфляционных процессов при проведении строительных работ и др.).

Определяя стоимость объектов недвижимости, необходимо принимать во внимание международные принципы оценки, регламентированные МСФО 40 «Инвестиционная собственность». Концептуальной основой МСФО является оценка активов по справедливой стоимости.

Справедливая стоимость определяется как сумма, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами. Наилучшим подтверждением справедливой стоимости являются действующие цены на рынке недвижимости.

При отсутствии действующих цен следует использовать цены, скорректированные с учетом различий в характере, местоположении и состоянии объекта недвижимости. Поэтому метод сравнительного подхода оценки недвижимости предполагает наличие достоверной рыночной информации о продажах аналогичных объектов недвижимости. Он является наиболее достоверным, однако требует комплексной оценки рынка недвижимости, правильного применения необходимых поправок (на дату продажи, на площадь, местоположение, назначение и т.д.).

В настоящее время заметную роль в операциях с недвижимостью играет аренда. В связи с этим одним из направлений маркетинга инвестиций в недвижимость является анализ арендных отношений. Здание может быть сдано в аренду целиком, крупными блоками, при этом часть помещения может занимать собственник. В зависимости от этих условий различным образом формируются доходы и распределяются расходы по содержанию здания.

Главной целью использования (эксплуатации) объектов недвижимости является получение доходов, социальных благ и других выгод.

Недвижимость может приносить:

1)    доходы, получаемые от сдачи помещений в аренду (либо косвенная выгода от их использования в собственных целях без необходимости уплаты арендной платы третьему лицу). При проведении маркетингового анализа аренды недвижимости рекомендуем использовать два индикатора доходности: норму брутто-дохода, представляющую собой арендную ставку за аренду одного квадратного метра офисной либо торговой площади за обозначенный период времени (обычно месяц или год), инорму нетто-дохода, представляющую собой стоимость аренды одного квадратного метра площади за минусом эксплуатационных расходов;
2)    доходы, получаемые от роста стоимости объектов коммерческой недвижимости. В данном случае арендную доходность инвестиций в недвижимость следует сравнить с дивидендной доходностью ценных бумаг. Если на рынке ценных бумаг инвестор рассчитывает прежде всего на рост курсовой стоимости приобретаемых акций, то подобная ситуация может сложиться и на рынке недвижимости.
3)    прибыль от девелоперской деятельности, представляющая собой разницу между себестоимостью строительства объектов недвижимости (либо стоимостью услуг строительной компании по строительству объекта) и стоимостью готовых объектов недвижимости.

Принятие инвестиционных решений зависит от актуальности и надежности учет-но-аналитической информации. В настоящее время в информационном потоке организаций около 60% учетно-аналитической информации является избыточной, дублирующей, не актуальной или устаревшей для маркетингового анализа. Вместе с тем отсутствует информация, необходимая для формирования инвестиционной стратегии, не проводится мониторинг факторов, оказывающих влияние на инвестиционную активность коммерческих организаций. В большинстве случаев реализация инвестиционных проектов основана не на объективных расчетах, а на интуиции или административном решении.

Выделим основные недостатки учетно-аналитической системы, ограничивающие проведение маркетингового анализа инвестиций:

–низкий уровень качества информации, характеризующей результаты инвестиционной деятельности;
–отсутствие четкого выделения расходов и доходов по фазам жизненного цикла инвестиционного проекта;
–недостаточное развитие системы управленческого учета и отчетности инвестиционной деятельности.

В целях формирования учетно-информационной системы маркетингового анализа инвестиций в недвижимость мы предлагаем в управленческом учете выделить отдельный аналитический сегмент «Маркетинговый анализ инвестиционного проекта», в рамках которого осуществляется учет затрат в разрезе субсчетов, открываемых к счету 30 «Затраты на реализацию инвестиционного проекта» (табл. 4). В разрезе каждого субсчета затраты учитываются по статьям: материальные затраты; затраты на оплату труда; отчисления на социальные нужды; амортизация основных средств; прочие затраты.

Таблица    4    -    Учетно-информационное    обеспечение        аналитического    сегмента «Маркетинговый анализ инвестиционного проекта»

Субсчет	Наименование субсчета
30.1	Затраты      на      проектирование     (конструирование,      научную      разработку) инвестиционного проекта
30.2	Затраты на организацию строительно-монтажных работ (составление смет и прочей технической документации)
30.3	Затраты на маркетинговое исследование рынка недвижимости и SWOT-анализ
30.4	Затраты на строительство объекта недвижимости
30.5	Затраты на содержание объекта недвижимости
30.6	Затраты на рекламу
30.7	Затраты на сервейинг недвижимости
30.8	Затраты на девелопмент недвижимости
30.9	Затраты на оценку эффективности использования объекта недвижимости, корректировку маркетинговой стратегии

В качестве результативной информации маркетингового анализа могут выступать производные балансовые отчеты, которые формируются в результате трансформации бухгалтерской отчетности с учетом влияния факторов внешнего воздействия. Механизм составления производного баланса сводится к гипотетическому освоению и реализации инвестиционного проекта, т.е. отражению в отчетности расходов и доходов по фазам жизненного цикла инвестиционного проекта.

Результаты проведенного исследования формируют методологические аспекты учетно-информационного    обеспечения     маркетингового    анализа  инвестиций    в недвижимость.

Литература

1.       Гражданский кодекс РФ [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс».

2.       Федеральный Закон РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99г. № 39-ФЗ [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс».

3.       Коростелев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. [Текст] / С.П. Коростелев. - М.: Русская Деловая литература, 1998. - 224 с.

4.       Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: монография / под общ. ред. П.Г. Грабового, С.А. Баронина. - Пенза: РИО ПГСХА, 2010. - 251 с.

5.       Тамбовская область в цифрах, 2010: Краткий статистический сборник [Текст] / Тамбовстат.- Т., 2010 - 140 с.

Источник - ВЕСТНИК МИЧУРИНСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО АГРАРНОГО УНИВЕРСИТЕТА, научно-производственный журнал, 2010, № 2,  Печатная версия.